四輪融資晉級獨角獸，魔方公寓如何走出“長租”市場開荒路？

【獵云網（微信號：ilieyun）上?！?月6日 ?（文/Emily）

見到魔方公寓CEO柳佳的時候，她穿了一身紅衣，臉上神采飛揚，拿到C輪近3億美元融資，這也是迄今為止長租公寓領域最大的一筆投資，目前魔方公寓估值將超過 10 億美元，逐漸展現出行業獨角獸的潛力。

柳佳是漢庭連鎖酒店最早的員工之一，后成為漢庭酒店連鎖集團的高管，并參與創建了如家酒店，在經濟型酒店業耕耘10多年，她見證了經濟型酒店的火爆，也預見了經濟型連鎖酒店當下的尷尬。

而長租公寓市場是個被人口紅利催生出來的萬億級市場，盡管相關的政策和法規還沒有到位，但在去庫存化、營改增等政策推動下，公寓行業正越來越受到資本方青睞。

四次融資，魔方摸著石頭過河

早在2010年，長租公寓的業態形成時期，魔方公寓就開始布局長租市場。直到2013年左右，魔方公寓獲得美國華平集團投資的6000萬美金B輪，當時魔方已經成為行業內領先的長租品牌，管理房間數量超過1000+。而在2015年華平追加投資，兩輪投資總額近2億元美元。而2016年4月宣布的C輪3億美元在資本布局上占據了絕對的優勢，目前目前在全國中大型城市已擁有百家直營門店，運營房間超過2萬套。

盡如此，柳佳卻告訴獵云網：公寓沒有明確分類，不算酒店，不算房地產，不算物業管理，作為第一個嘗試者，魔方交了許多學費。在管理，拿地，以及模型測算上都遇到了許多的困難?！伴_始完全是摸著石頭過河?！?/p>

魔方公寓CEO柳佳

柳佳以及魔方團隊在連鎖酒店多年的積累，在商業模式的選擇上，魔方選取了集中式公寓這種更類似于連鎖酒店的商業模式，在魔方看來，集中式公寓已經經過較長時間的驗證，證實了其可行性。相較市場上分散式公寓的商業模式而言，集中式公寓在物理空間可以配置公共區域，能夠提供的服務和社交功能也來得更為便捷。

隨著市場的快速布局和資本的推動，2015年長租領域成為融資額度最大的行業之一，而在這一年，魔方公寓在服務上卻動作頻頻，2015年5月正式啟動“公寓+”戰略，通過整合更多業態，為用戶提供餐飲、社交、金融、家政、健身、培訓等一系列的服務打造以公寓為核心的生活服務平臺。2015年7月，魔方公寓發布了經過直營門店六年運營總結而成的行業首套標準化可復制模型，這也是魔方首次對外展示了作為新興行業的連鎖集中式長租公寓的成熟的商業模式。

公寓+的后租房時代

在魔方平臺上，用戶在租住之外還可以獲得更多的是基于空間的社交以及租后服務。魔方在C輪融資發布會上再次強調“公寓+”戰略，柳佳分析，連鎖品牌更加注重住客強關系，魔方公寓作為一個巨大的線下流量入口，因居住長期穩定，易于形成小眾強關系，使居住空間這個載體產生更多的增值銷售可能性?！倍鲋捣找渤蔀殚L租公寓的盈利核心。

目前，目前魔方公寓已經上線了魔方生活APP，用戶可以直接在平臺上獲取入駐的生活服務提供商提供的比如保潔，修理，美甲，美容等等服務，此外，魔方還推出軟裝打包購買，用戶在參觀樣板房之后對定制樣板間的商品進行Package的打包購買，完成拎包入住的閉環。柳佳告訴獵云網，魔方更加看重用戶基于物理空間的社交活動，魔方公寓的目標用戶是都市白領，主要面向的受眾群體是年齡在22-35歲之間，收入在8千以上。這部分用戶獨生子女占據大多數，社交需求更強也更加開放。比如房東在魔方的APP上發布活動，周邊的房客都可以過來相互參與，保證安全和趣味性。

基于精算模型的長租品牌

相較于目前長租公寓市場有不少資金雄厚的運營方自持房源，魔方則選擇了易于操作、能在短時間內快速復制并形成規模的租賃物業。

一般而言，長租公寓的前期投資基金較大，租住率和利潤率是投資企業看中的關鍵指標，但在目前的租住率并非主要問題，重要的是利潤率方面的考驗。柳佳向獵云網透露，在選擇房屋上魔方有一整套租賃決策模型。

首先，魔方在選擇商業模型上要求單店必須贏利。于是在租賃物業之前，會基于核心參數如底租，售價（房客租賃），房間建設成本以及運營成本等等測算出投資回報率，并且經營部門和銷售部門都要簽字，并作為整體的精經營指標來完成。

區別于傳統的租賃，魔方公寓切入整體的公寓設計，改造，包括日常的管理服務和營銷渠道。在整體的改造上，魔方的標準化產品造價在5萬-6萬，中高端產品的模型大概在10—15萬一間，“這些成本在模型檢測和具體定價上都必須cover掉”。盡管定位在高端公寓，柳佳說，從經營性的角度來看，過了爬坡期，魔方公寓能夠在2-3個月的時間內將基本房源租出去，投資回收周期在2-4年，開始回收資金。

目前許多相關的酒店業巨頭也已經紛紛加入長租領域的競爭，如萬科，華住集團等等。柳佳說，魔方公寓的核心競爭力在專注和商業模式上。“酒店行業的資源，物業，管理團隊和管理模型在發展上首先會專注于原本領域的發展和資源傾斜，而魔方在整體是都是是圍繞公寓而來的，更加專注。而商業模式上的選擇是源于酒店行業進行優化的，尤其在產品的設計和酒店選擇上?！?/p>

目前磨房改造的房產以以商業地產和住宅為主，同時涵蓋了部分廠房的改造以及PM2.5的公轉商相關的項目并將特批的創業園區做成配套的產品。柳佳透露，目前地產行業面臨新一輪的產業結構的調整，老物業改建和商業轉型給長租公寓帶來了新的進入機會，原本的連鎖經濟酒店，足浴等等業態逐漸退出核心地段，越來越多的業主根據物業價值和投資回報的考量上加入長租領域。

C輪之后

魔方公寓開始的產品定位是中高端公寓，但是如果以用戶導向來倒逼平臺，那么會發現供需雙方嚴重失衡。因此C輪之后，魔方將從原本相對單一品牌向多品牌轉向，將原本的標準化公寓向“輕奢型”公寓以及解決企業集體住宿需求上發展，“輕奢型”公寓定位較高端，目前正在北上廣等地籌建，預計在2016年下半年投放市場，該專為企業中高管、海歸、外籍等租住人群設計的中高端公寓的租金范圍為6000~12000元/月。

標準化的品牌連鎖公寓數量遠遠滿足不了客戶的需求，預計在未來幾年內，這個數量會極速增長。隨著資本的角逐，長租公寓行業的競爭和角逐將不亞于地產博弈與電商大戰。但柳佳表示了信心，“從大趨勢來看，隨著持續的城市化發展及消費水平的不斷提升，我們認為中國的長租公寓租房需求及市場規模，尤其在一線及二線城市，會繼續擴大，從萌芽發展階段進入爆發式增長的時代。近期，隨著一系列在上海、南京、深圳、成都等地推出的限購政策來看，租房需求將被釋放。

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(編輯：小酷)